Ville caractérisée par un accroissement continu de population, quartier bien desservi par les transports en commun, doté d’infrastructures scolaires, culturelles, commerciales... le choix de l’emplacement de votre futur investissement immobilier sera déterminant. Par exemple, avant d’acheter un appartement neuf de 4 pièces, plutôt susceptible de convenir à une famille, vérifiez la proximité des écoles, voire des universités si vous comptez le proposer en colocation.
Une fois l’emplacement choisi, consultez les annonces immobilières pour connaître le taux de logements à louer dans le quartier choisi et les loyers pratiqués. Un bien immobilier proposé trop cher trouvera plus difficilement preneur et ses occupants en changeront à la première occasion.
Une des questions à se poser avant de s’engager : est-ce que je pourrais habiter ici ? Tant en termes de praticité du quartier jusqu’à l’agencement du bien immobilier ? Si ce logement ne vous séduit pas, il y a peu de chances de le voir séduire les autres.
Avec un apport réduit (10 %) et un emprunt limité à 20 ans, votre effort mensuel doit rester faible afin de ne pas pénaliser votre capacité de remboursement. Le prix immobilier au mètre carré des petites surfaces est plus élevé à l’achat, mais aussi à la location.
Pour un primo-investissement, il est conseillé pour un même budget de privilégier l’achat de plusieurs petites surfaces dans différents lieux, plutôt qu’un seul bien immobilier. En effet, en cas de problèmes (impayés de loyer, vacance prolongée…), mieux vaut ne pas avoir mis tous ses œufs dans le même panier. N'écartez pas des solutions originales comme l'achat d'un bien occupé ou sur plan. Dans ce dernier cas, vous faites l'acquisition d'un logement neuf auprès d'un promoteur avant même le début de la construction. L'avantage est que vous pouvez payer votre bien au fur et à mesure de l'avancée des travaux.
Calculer avec soin la rentabilité de l’investissement en pensant également au coût du crédit immobilier. Compte tenu des performances des placements classiques, un rendement de 3 à 4 % par an est très convenable. Mieux vaut fuir les propositions de rentabilité illusoire. Par ailleurs, ne perdez pas de vue qu’un investissement immobilier prend toujours de la valeur à long terme.
Les studios : Ils ont une rentabilité souvent assez élevée, en raison d’un prix d’achat limité, mais aussi parce qu’il est possible d’en tirer un très bon loyer (jusqu‘à 25% de plus) en louant ces logements meublés. c’est le type d’appartement qui s’adapte le mieux au meublé, étant donné la surface limitée mais aussi étant donné les candidats locataires, jeunes actifs ou étudiants, davantage intéressés par ce type de service.
Le souci principal vient de la durée d’occupation, souvent assez courte. Plus de changement de locataire, un plus grand risque de vacance locative donc et un travail de gestion locative plus important.
Les appartements plus grands, F2 ou F3 : Certainement un bon moyen de garder ses locataires plus longtemps (plusieurs années). Des locataires d’ailleurs qui vivent souvent en couple, ce qui peut être vu comme un point positif pour limiter les risques d’impayés. L’inconvénient est bien évidemment la somme de départ plus importante à investir, mais la rentabilité est bonne, parfois meilleure que les studios. En revanche, la demande locative pour des F2 meublés semble moins forte
Les maisons : La demande existe mais ce n’est certainement pas le bien le plus intéressant pour un investisseur : un coût d’achat important, des frais d’entretien lourds, un risque important en cas d’impayés, et une demande limitée… Et ce pour des durées de location incertaines, souvent pour des périodes de transition entre une vente et un achat immobilier ou des personnes en mobilité professionnelle fréquente… Cependant, ce type d’investissement locatif peut devenir intéressant si l’objectif à terme est de posséder une résidence secondaire.
Les biens déjà loués : En théorie, un bien loué se vend avec une décote de 5% à 20% (selon la durée du bail restant, etc…). Donc sur le principe une bonne affaire éventuelle, mais les décotes ne sont pas toujours effectives et les possibilités limitées : rénovation ou passage en location meublée immédiate, augmentation du loyer. De plus, il est toujours difficile de connaître les vrais motifs de la vente. On peut légitiment se demander pourquoi vendre un bien immobilier loué qui rapporte un revenu…sauf si ça coûte davantage que ça ne rapporte !
Les locations de vacances : La rentabilité peut être exceptionnelle en quelques mois, mais attention, les frais annuels peuvent être aussi très lourds : possibilités de longues périodes sans location, des frais d’entretien important (des vacanciers peu soigneux et/ou des conditions météo parfois difficiles), et des frais de gestion locative également lourds si on n’est pas en mesure d’assurer soi-même la gestion, à la semaine…
L’immobilier neuf : Plus cher à l’achat, mais plutôt rentable à terme notamment grâce à certains atouts comme des frais de notaire réduits, des frais d’entretien plus faibles et surtout des incitations fiscales. Si la loi Duflot n’est probablement pas aussi intéressante que la loi Scellier, elle mérite d’être étudiée.
Les parkings : Le placement immobilier peut-être le plus rentable en moyenne. Avec un investissement de départ faible, quelques milliers d’euros seulement parfois, et des règles locatives moins contraignantes que pour un bien d’habitation.
Avec le dispositif de soutien à l’investissement locatif, la loi Duflot, vous déduirez, sur neuf ans, 18 % du prix d’achat de vos impôts pour un logement neuf. Un calcul intéressant, même si les loyers de ces logements, plafonnés, sont un peu plus bas que la moyenne.
Autre solution, l’amendement Censi-Bouvard qui permet pour l’achat et la location pendant 9 ans, d’un logement neuf meublé en résidences services, de réduire ses impôts de 11 % du prix d’achat HT et la récupération de la TVA.
Demandez le maximum de garanties aux locataires afin de percevoir les loyers et donc de sécuriser votre investissement immobilier : loyer inférieur à un tiers des revenus, possibilité de caution solidaire, caution pour l’intégralité du loyer exigée de chaque participant en cas de colocation...
Une agence immobilière vous déchargera des soucis, des démarches et assurera bien plus efficacement que vous le recouvrement d’éventuelles créances. Des avantages, surtout si vous habitez à distance, qui compensent largement les honoraires qu’elle vous demandera : 5 à 10 % des loyers charges comprises. Par ailleurs, ces honoraires sont déductibles de vos revenus fonciers.
Toujours pour préserver votre patrimoine immobilier, il paraît intéressant de souscrire à une assurance « loyers impayés » ou la récente garantie universelle des risques locatifs, GRL, qui permet de couvrir les créances jusqu’à 70 000 € par logement et les détériorations jusqu’à 7 700 €. Comptez 1,5 à 2,5 % de vos loyers pour être assuré contre le risque locatif via une compagnie d’assurance traditionnelle.
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