La loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur et le locataire à établir un bail écrit. Si le bailleur ne l’envoie pas au locataire, celui-ci est en droit de l’exiger. En cas de refus, il peut faire appel au juge. Dans tous les cas, le locataire bénéficie des mêmes droits et devoirs que s’il existait un contrat signé.
La loi n’oblige pas le propriétaire à fournir de quittance de loyer sans que le locataire le lui demande. En revanche, si celui-ci l’exige, le bailleur ne peut le refuser. La quittance doit donner le détail du prix du loyer et celui des charges.
L’état des lieux est une annexe indispensable du contrat de location. Il décrit pièce par pièce le logement loué, ainsi que les équipements qu’il comporte. Réalisé à l’entrée et à la sortie, il permet de déterminer quelles sont les réparations incombant au propriétaire ou au locataire. Pour éviter toute mauvaise surprise, il doit faire l’objet de la plus grande attention.
L'état des lieux se fait à la remise des clés. Il permet de noter les choses qui ne fonctionnent pas ou les vices déjà apparents. Cela évite qu'à la sortie du logement, le propriétaire facture une remise en état sur des éléments qui ne proviennent pas de la période où vous avez occupé le logement. Il est gratuit pour le locataire, mais pas pour le propriétaire qui passe par une agence. La rédaction de l'état des lieux est alors un service payant (ou offert dans un geste commercial).
Si le logement est en mauvais état, selon la nature du désagrément, le locataire peut demander au propriétaire de rénover le logement avant qu'il n'y pose ses affaires. Mais dans les faits, l'état du logement permet de négocier le loyer. Il n'est pas rare que le propriétaire accorde plusieurs mois de loyers si le locataire rénove lui-même le logement pour compenser les frais engagés et le temps passé.
Au moment de la signature du bail, un locataire doit s’attendre à verser le loyer du premier mois, le dépôt de garantie et le cas échéant les frais d’agence. Tous les montants auront été préalablement communiqués, voire négociés.
Il correspond au maximum à un mois de loyer. En cas de difficultés pour réunir la somme, le locataire peut solliciter une prise en charge auprès d'un organisme "Loca-Pass" ou "Action Logement" (ex-1% Logement). Cet organisme versera le montant dû et vous le rembourserez par petites mensualités. Autrement dit, il s'agit d'un prêt, mais il est sans intérêt. Ce qui vous permet de mieux ajuster votre budget.
Au moment où le locataire s’en va, le bailleur est tenu de lui rendre la totalité du dépôt de garantie si aucun dégât n’a été constaté au moment de l’état des lieux et cela dans les deux mois qui suivent la fin du bail. En cas de détérioration de certains éléments ou de charges restant dues une partie – voire la totalité de la somme – peut être retenue. Mais dans tous les cas, cette retenue doit être justifiée.
Dans la pratique, ils s’élèvent à un mois de loyer, mais il peut arriver, que cela soit moins élevé. Le locataire n'est pas le seul à payer des frais d'agence. Le propriétaire-bailleur règle aussi une somme. Là encore, cela varie d'une agence à une autre, mais on peut estimer qu'il s'agit d'au moins le montant payé par le locataire ou plus.
Tout locataire doit souscrite une assurance habitation. Sans quoi, le propriétaire peut casser le bail et le locataire devra quitter le logement. Le locataire d'un logement en meublé n'a en principe pas d'autres dépenses à prévoir en entrant dans le bien immobilier loué. Il peut poser ses valises et s'installer. Pour un locataire dans un logement vide, là c'est différent. S'il n'a pas de meuble (table, chaises, lit...), il va devoir s'équiper pour pouvoir se retrouver dans un minimum de confort.
Chaque mois, le locataire doit verser le loyer et les charges locatives au propriétaire à la date convenue lors de la signature du bail. Il s'ajoute les factures d'électricité, de gaz ainsi que la taxe d'habitation. Elle est due pour le logement occupé au 1er janvier de l'année concernée.
Le montant du loyer peut être revalorisé dans la limite de la hausse de l'indice de référence des loyers à chaque date anniversaire de la signature du bail. Attention, cette évolution n'est pas obligatoire. Mais pour qu'elle puisse s'appliquer il faut que cela soit préciser sur le contrat de bail. De plus, le montant de l’augmentation est encadré par la loi. Ainsi, ce surplus ne peut être supérieur à la variation annuelle moyenne de l’indice du coût de la construction publiée par l’INSEE. Si l’augmentation est supérieure, il ne faut pas hésiter à la contester.
Le locataire peut recevoir un rappel de charge une fois par an. Ce rappel de charge intervient seulement si la provision pour charge versée tous les mois n'est pas suffisante pour couvrir la part de l'appel de charge que le propriétaire peut récupérer auprès du locataire. Il s'y ajoute la taxe d'enlèvement des ordures ménagères payée par le propriétaire mais qu'il peut se faire rembourser auprès du locataire. En tous les cas, pour toute régularisation de charges et demande de remboursement de la taxe sur les ordures ménagères, le paiement s'effectue sur la base des justificatifs de dépenses. Sans justificatif, le locataire est en droit de refuser de payer les sommes réclamées.
Lorsqu’une personne loue un logement, elle paie mensuellement un loyer et des charges. Le paiement de ces charges est basé sur une estimation. Chaque année, une régularisation doit donc être faite par le propriétaire. Il ne faut pas hésiter à lui demander des justificatifs. Ainsi, dès lors qu’il reçoit l’annonce de la régularisation de ses charges, le locataire a un mois pour pouvoir consulter les différentes pièces justificatives.
Lorsqu’une personne loue un logement, elle paie mensuellement un loyer et des charges. Le paiement de ces charges est basé sur une estimation. Chaque année, une régularisation doit donc être faite. Mais il arrive que certains propriétaires ne se tiennent pas à cette régularisation annuelle. Ils bénéficient alors d’une prescription de 5 ans, pendant lesquels ils peuvent demander le paiement des charges à un locataire, même si celui-ci a depuis quitté les lieux. Cela peut parfois représenter une somme importante, c’est pourquoi il ne faut pas hésiter à demander un délai de paiement. Cette demande doit être envoyée en recommandé avec accusé de réception.
La réalisation de travaux d’entretien (remplacement de la moquette, de la tapisserie…) ne nécessite pas l’autorisation du bailleur. En revanche, dès lors qu’il s’agit de travaux susceptibles de modifier la nature des lieux (abattement de cloison par exemple), il faut l’accord préalable du propriétaire ; surtout si les modifications peuvent faire perdre de la valeur au logement. Le propriétaire peut également, même s’il a donné son autorisation pour des travaux, demander la remise en état initial, au moment du départ. Quoi qu’il en soit, et quelle que soit la nature des modifications envisagées, il est préférable d’en avertir le bailleur.
La loi du 6 juillet 1989 dispose que la charge des grosses réparations à réaliser dans un logement incombe au propriétaire. Elles doivent être effectuées dès que cela s’impose au cours du bail. Le locataire peut quant à lui exiger une baisse de loyer si les nuisances durent plus de 40 jours.
Nombreux sont les logements qui subissent les dégâts causés par des rongeurs ou des insectes. Dans ce cas, il incombe au bailleur de faire désinsectiser et dératiser les parties communes et les logements. Le locataire n’a donc pas à payer de charges sur ces opérations, excepté une partie des produits nécessaires à la désinsectisation. Ces éléments sont indiqués dans la liste des charges récupérables définies par le décret du 26 août 1987.
En certaines circonstances, on peut avoir des difficultés à payer son loyer. Il est important de prévenir rapidement le bailleur afin de trouver une solution. Cela peut être une demande d’échelonnement des dettes accumulées par exemple. Car si le bail le prévoit, le bailleur a la possibilité de faire expulser le locataire, sur décision de justice, en cas de non paiement du loyer et cela dans un délai de deux mois. Le locataire peut quant à lui faire appel au fond de solidarité pour le logement afin d’obtenir une aide.
Dans certaines circonstances, il peut devenir difficile d’assumer seul le paiement d’un loyer. Il existe alors une solution temporaire : la sous-location. En effet, c’est une démarche possible mais seulement avec l’accord du bailleur. Les conditions de la sous-location sont réglées par le locataire et le sous-locataire. Le montant du loyer doit être inférieur au montant du loyer principal, sans quoi le bailleur peut augmenter le loyer du titulaire du bail. La demande doit être faite au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. La propriétaire doit y répondre dans les quinze jours qui suivent.
En cas de vente du logement en fin de bail, le bailleur est tenu de faire une proposition au locataire pour qu’il puisse racheter le logement qu’il occupe. Mais si la vente a lieu en cours de bail, celui-ci se poursuit dans les mêmes conditions pour le locataire. Le nouveau propriétaire est tenu d’informer le locataire de ce changement. Mais afin d’éviter les escroqueries, il faut lui demander une preuve de ce qu’il avance et, en cas de doute, demander la confirmation à l’ancien propriétaire.
Si un locataire se plait vraiment dans son logement et qu’il cherche à acheter un bien immobilier, il peut, à titre informatif, le faire savoir à son propriétaire.
Tous les colocataires doivent signer le contrat de bail pour en être titulaire. Dans une colocation, tous les locataires ont les mêmes droits et les mêmes obligations envers le propriétaire bailleur.
Tous les colocataires sont libres de quitter la colocation à tout moment. Comme pour une location classique, un colocataire sur le départ doit prévenir le propriétaire un mois (si location en meublé ou inférieure à un an) ou trois mois (si location vide) avant de quitter les lieux. Pour éviter tout litige et conflit, l'annonce du congé du logement en colocation doit être transmise par lettre recommandée avec accusé de réception. A partir de la date de départ, il n'a plus d'engagement financier : pas de loyer, pas de charges à payer... La charge de trouver un nouveau colocataire incombe au propriétaire. Cela ne vaut que si le contrat de bail de la colocation ne comporte pas de clause de solidarité.
La clause de solidarité dans un contrat de colocation instaure une solidarité entre tous les colocataires. Si l'un d'eux fait défaillance pour le paiement de son loyer, le propriétaire peut demander aux autres colocataires de régler le montant dû. Cette clause de solidarité a aussi une incidence quand l'un des colocataires donne son congé. Celui-ci va continuer à payer sa part de loyer tant qu'un nouveau colocataire accepté par le propriétaire n'a pas emménagé dans le logement en colocation.
Le dépôt de garantie, comme pour une location classique, s'élève au maximum à un mois de loyer. Chaque colocataire verse sa part à proportion de la surface ou de la quote-part qui lui a été attribué dans le contrat de colocation.
Chaque colocataire doit payer la part du loyer indiqué sur le bail de colocation. En général, les propriétaires-bailleurs veillent à inscrire une clause dans laquelle chaque colocataire est déclaré responsable du paiement de la totalité du loyer et de toutes les autres sommes dues au propriétaire pendant l'occupation des lieux comme le coût des travaux suite à des dégradations par exemple. Si rien n'est spécifié dans le bail, les colocataires ne sont pas solidaires les uns des autres, c'est-à-dire qu'ils ne sont pas tenus de payer la quote-part du loyer du colocataire défaillant.
Chaque colocataire paye une taxe d'habitation. Elle est établie au nom de tous les colocataires mais chacun la règle individuellement. Si l'un des colocataires ne la verse pas à la Direction des finances publiques, les autres colocataires sont solidairement responsables du paiement et devront payer la part manquante.
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