Les Français souhaitent traditionnellement être propriétaires de leur résidence principale. Et de fait, l’immobilier est toujours un bon placement à long terme. Sur 25 ans, le prix d’un logement aura systématiquement augmenté.
En temps de crise, ce réflexe de « pierre, valeur refuge » se renforce encore. Les inquiétudes actuelles sur les retraites incitent à devenir propriétaire et à s’assurer ainsi un logement pour ses vieux jours.
De plus, l’instabilité boursière et l’exemple récent de la crise chypriote créent une défiance sur les autres placements et sont donc de forts moteurs psychologiques, en faveur de l’investissement dans la pierre.
Acheter son logement était une très bonne opération jusqu’en 2011, les prix ayant augmenté de 117 % en 10 ans. Le propriétaire était certain de pouvoir vendre vite dans un marché tonique et de dégager une bonne plus-value.
La baisse des prix enregistrée depuis lors et le marché en berne obligent à reconsidérer l’investissement immobilier. Il faut plus de temps pour le rentabiliser et cet actif n’est plus immédiatement disponible. Dans le cas d’une revente dans les premières années de détention, le propriétaire risque de perdre de l’argent.
Acheter son logement est toujours plus onéreux que de le louer. Outre les mensualités de remboursement de l’emprunt et tous les frais liés à l’achat, le propriétaire doit s’acquitter de la taxe foncière et faire face aux gros travaux.
Les charges de copropriété peuvent devenir écrasantes quand il s’agit du ravalement de l’immeuble ou du changement d’ascenseur. Dans le cas d’une maison individuelle, les aides gouvernementales ne couvrent qu’une partie des frais engagés pour la réfection d’une toiture, le changement d’une chaudière ou le remplacement des fenêtres.
Une fois l’emprunt remboursé, au bout de 20 ou 30 ans, la comparaison balance bien évidemment en faveur du propriétaire, le locataire payant toujours son loyer quand le propriétaire est libéré de ses mensualités.
Pour calculer l’intérêt à louer ou acheter son logement, il convient de comparer le prix du m² à l’achat et à la location. Pour un même logement, combien dépensera-t-on par mois en mensualité de remboursement du crédit ou en loyer ? Plus l’écart est élevé, plus la location devient intéressante. Le locataire peut épargner la différence et se créer ainsi d’autres sources de revenus. Tout dépend donc des prix et de la zone géographique.
À titre d’exemple, un appartement à Strasbourg se vend 2 252 €/m² et se loue 12,70 €/m². Le ratio fait qu’acheter devient plus rentable que de louer au bout de seulement 4 années. Au contraire, à Paris où le m culmine à 8 839 € et se loue 24,40 €, le propriétaire devra attendre 21 ans pour être gagnant sur le locataire.
Mais Paris, avec des prix encore très élevés, reste une exception.
Le premier avantage de la location de son logement est la flexibilité. Il suffit d’un préavis de 3 mois, dans certains cas un seul mois, pour déménager. Que la raison soit une mutation géographique ou un élargissement de la famille, le locataire bénéficie de beaucoup plus de souplesse que le propriétaire.
Payer un loyer coûte moins cher que d’acheter. Pour une dépense équivalente, le locataire a donc accès à un logement de meilleure qualité et mieux situé. Pour un logement équivalent, le locataire pourra épargner la différence
Enfin, tous les propriétaires achètent grâce à un apport personnel. Si l’on considère que le locataire a également cette somme et qu’il la place intelligemment, les revenus de son placement peuvent compenser un loyer à payer à l’heure de la retraite, quand les revenus baissent.
Ne plus dépenser pour son logement à fonds perdu est le principal avantage de l’achat immobilier. Cette dépense ne concerne pas seulement le loyer, mais aussi tous les travaux et aménagements réalisés dans le logement. Le locataire qui fait des travaux perd de l’argent à chaque déménagement, alors que le propriétaire qui aménage son logement, au contraire, valorise son bien.
Le sentiment d’être « chez soi » est également très important. Ce facteur n’est pas que psychologique, un locataire qui reçoit son congé n’a que 6 mois pour trouver un nouveau logement. Dans certains secteurs, et surtout en zone rurale où l’offre locative est faible, cela peut devenir problématique.
Enfin, une fois le crédit remboursé, le propriétaire bénéficie d’une capacité d’épargne bien supérieure à celle du locataire.
Source : http://pret-immobilier.april.fr - 2013
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