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Les biens mis en vente directement par des particuliers, sans faire appel à un professionnel, sont souvent surestimés de 10 à 20%.

Pourquoi ?

Tout d abord, il est difficile d’être objectif pour évaluer un appartement ou une maison dont on est propriétaire, car l’attachement à son bien ne facilite pas le recul et l’objectivité.

D’autre part, le particulier surestime souvent son bien, n’ayant pas accès aux prix des transactions réalisées dans sa ville ou son quartier ;
Mais également parce que la plupart des vendeurs cherchant à acquérir eux-mêmes un nouveau bien, souvent plus grand et donc plus cher, espèrent maximiser la valeur de celui mis en vente, et incluent souvent dans leur prix de vente le montant des frais qu’ils ne verseraient pas à l’agence ;
L’acheteur paiera donc, sans le savoir, le montant de la commission, sans pour autant bénéficier des avantages d’une vente par un professionnel … Ou pire… achètera un bien à prix largement surestimé.

Seuls les agents immobiliers et les notaires connaissent les prix des transactions réelles sur les six derniers mois et sont capables d’apporter la preuve que leur prix est juste.

Comment choisir mon agence ?

N’hésitez pas à circuler dans la commune qui vous séduit afin de repérer les panneaux “vendu“ et “à vendre“ exposés, car ils sont le reflet de l’activité et du dynamisme des professionnels de l’immobilier du secteur ; La vitrine est aussi une fenêtre sur leur portefeuille et laisse présager du nombre d’offres et du choix proposé.

N’hésitez-pas à vous présenter, même sans rendez vous afin de faire part de votre projet, pour échanger sur vos besoins, vos souhaits…et apprécier la qualité de l’accueil et l’ambiance au sein de l’équipe, avant de prendre rendez-vous avec un conseiller.

La mise en valeur des biens traduit aussi souvent la conscience professionnelle et la considération que les agences accordent à leur clientèle ;

Son réseau et ses relations peuvent aussi vous aider à trouver un bien sur une autre commune que vous n’envisagiez pas par méconnaissance du secteur et vous fera gagner un temps précieux.

Pour quels motifs sa connaissance du secteur est-elle un atout ?

Connaître l’environnement actuel et futur de son nouveau logement (services publics, transports, commerces, garderies, écoles, collèges, installations sportives, centres médicaux etc...) consiste à s’assurer que le nouveau cadre de vie est bien adapté au mode de vie des acquéreurs dans les prochaines années. Les projets d’aménagement prévus par la commune ou la région peuvent valoriser à brève échéance le bien acquis et faciliter sa revente, ou au contraire nuire à la qualité de vie et décourager des candidats à l’achat ;
Un jeune ménage avec bébé, une famille avec des adolescents, un couple travaillant sur Paris ou à son domicile, un couple de retraités n’auront pas les mêmes attentes en matière d’environnement ;
Le rôle de l’agent immobilier consiste à écouter ses clients, apprendre à connaître leurs priorités afin de les conseiller sur le choix du bien et le cadre de vie que celui-ci offre au delà de ses murs.

Quelles informations déterminantes un professionnel est-il en mesure de me communiquer ?

Les diagnostics obligatoires, conformément à la législation en vigueur, sont en possession du professionnel qui en a pris connaissance, et récupéré des copies lors de la mise en vente du bien. Il possède aussi, dans la plupart des cas, les plans du pavillon, ou de l’appartement ainsi que la désignation des annexes éventuelles qui s’y rattachent. La lecture du titre de propriété que l’on peut comparer alors à la carte d’identité du bien “n°de lot, l’identité du ou des propriétaires, l’état de la succession, la situation juridique“ sont des éléments primordiaux à consulter lorsqu’on souhaite s’engager.
Le montant des charges de copropriété éventuelles, le dernier Procès Verbal d’assemblée, les travaux réalisés ou votés par la copropriété sont des informations que l’agent immobilier tient a la disposition des futurs propriétaires. La présence ou non d’une ASL (association de syndic libre) ou d’un syndic de copropriété, pour une maison ou un appartement, sont à considérer dans le budget mensuel des acheteurs.
Les taxes Foncières et Taxes d’habitation, variant selon la commune, font partie des informations que l’agent saura vous communiquer immédiatement. Enfin, grace à la relation suivie entre le professionnel et son client vendeur, connaissant les contraintes de ce dernier, il est en mesure de vous guider en cas de négociation sur le prix d’achat ou le délai de mise à disposition du bien.

Si un bien m’intéresse, quels services puis-je attendre de mon agent immobilier ?

Après vous avoir proposé une sélection de biens correspondant à votre recherche, votre agent immobilier vous organise des visites selon vos disponibilités, un gain de temps appréciable pour ne rater ni “coup de cœur“ ni la nouvelle affaire ou l’opportunité à saisir.
Visiter plusieurs biens en un rendez-vous permet de mieux appréhender le marché et de saisir une bonne affaire sans délai. Dés que votre choix est fait, votre agent immobilier formalise votre offre par écrit et par oral auprès du vendeur et peut immédiatement et selon vos emplois du temps, rédiger le compromis de vente et déposer le dossier constitué des documents obligatoires au notaire qui sera en charge de la transaction définitive.
Une négociation n’est pas qu’affaire de prix de vente, votre agent immobilier peut vous aider à obtenir une remise en état éventuelle partielle, l’achèvement de travaux en cours, une remise des clefs différée ou une date de signature des actes authentiques qui facilitera votre déménagement.
Mener a bien une négociation, c’est un art dans lequel un intermédiaire permet souvent de trouver un terrain d’entente ou chaque partie y trouvera son intérêt, avec le sentiment d’une affaire menée avec transparence et simplification des procédures administratives. Votre conseiller en immobilier maîtrise les techniques de la négociation, de l’argumentaire, avec objectivité, expérience et connaissances des procédures pour la tranquillité d’esprit de chacun.

La surenchère est-elle une pratique courante ?

Contrairement au particulier, le professionnel est soumis à l’obligation de vendre au prix affiché.

Utiliser votre offre pour faire monter les enchères et vendre le bien au plus offrant, au-delà du prix annoncé, est une pratique illégale chez les agents immobiliers, mais qu’un vendeur de particulier à particulier est libre de pratiquer. L’agent immobilier étant rémunéré au moment de la réalisation définitive de la vente, il s’assure aussi du bon déroulement des démarches administratives auprès de l’étude notariale en charge de votre transaction, et du respect des engagements de chacun.
Grâce à son réseau, il vous assiste dans l’obtention des rendez vous avec les organismes de prêt et vous facilite toutes les démarches liées à votre achat. Tant qu’acheteurs et vendeurs n’ont pas signé d’engagements, rien n’est établi.
Le vendeur peut vendre le bien que vous convoitiez à tout candidat et à n’importe quel prix. Or, l’intervention du professionnel vous garantit réactivité et régularisation dans les meilleurs délais.

Quelles sont les missions de l’agent immobilier avant la signature du compromis?

Il vérifie la viabilité de votre financement, maîtrisant les techniques de prêt utilisés par les professionnels de crédit, vous conseille en matière de montage financier si vous souhaitez rencontrer des professionnels financiers qui se déplacent en agence pour valider votre projet.
Gain de temps et facilitation des démarches… Possédant les documents et justificatifs concernant votre future habitation, il vous permet, sans perdre de temps de les consulter et demeure votre interlocuteur privilégié jusqu’à la signature dudit compromis de vente et bien au-delà jusqu’à la signature de l’acte authentique chez le notaire, et jusqu’à la remise des clefs.

Les documents signes en agence sont-ils fiables ?

Les agents immobiliers disposent de cartes professionnelles délivrées par la préfecture, sous conditions de posséder un niveau d’études et des compétences juridiques. Offre d’achat, compromis, avenant, protocole d’accord sont des documents que nous utilisons et maîtrisons lors des transactions et que seuls les agents immobiliers et notaires sont habilités à rédiger, ils sont nécessaires pour la réservation du bien ou l’achat. Engager les parties par écrit et séquestrer des fonds font l’objet d’une autorisation délivrée chaque année par la préfecture à l’agent immobilier.

L’agence engage-t-elle sa responsabilité ?

Oui l’agence souscrit d’ailleurs une assurance dite responsabilité civile qui lui permet d’assumer face à un éventuel litige juridique.
Contrairement à l’agence immobilière, la responsabilité du vendeur particulier est très limitée : une fois le bien acheté, si vous découvrez un vice caché, et soupçonnez une intention de l’ancien propriétaire de vous l’avoir dissimulée, il sera alors très difficile de vous retourner contre le particulier : en effet, sa responsabilité ne pourra être engagée que si vous démontrez qu’il avait connaissance du vice et qu’il l’a volontairement dissimulé.
En revanche, le professionnel, détenant un contrat d’assurance responsabilité civile vous dédommagera grâce à celle-ci si sa responsabilité s’avère mise en cause. En bref : Autant de raisons pour faire appel à un professionnel, responsable, informé, disponible et engagé dans la vie économique et sociale de sa commune ou de sa région, qui saura vous accompagner dans vos démarches et vous permettra de transformer ce beau projet en belle aventure.

Source : Antoine Potel - Gérant de deux agences UDI sur l’Essonne