Le législateur renforce l’information de l’acquéreur d’un lot en copropriété et ce, à toutes les étapes du processus d’acquisition : annonces, signature de la promesse ou de l’acte de vente. La loi ALUR (Accès au logement et un urbanisme rénové) du 24 mars 2014 oblige les vendeurs à annexer près de quinze documents au compromis ou à la promesse de vente.

L’inventaire des pièces à joindre à l’avant-contrat est dressé par l’article 54 de la loi ALUR. Si certaines sont, en principe, détenues par le vendeur, d'autres devront être demandées au syndic de la copropriété, ce qui prendra du temps. A partir du 1er janvier 2015, les copropriétés gérées par un syndic professionnel pourront mettre en place, sauf décision contraire des copropriétaires, un site extranet « copropriété », instauré par la loi ALUR. Nul doute que ce service facilitera l’accès direct et rapide à bon nombre de ces documents de la copropriété.

Mention de la surface de la partie privative du lot et de la surface habitable en cas de vente du lot

La loi ALUR (art. 54 II et V) complète l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 relatif à la vente d’immeuble relevant du statut de la copropriété en y différenciant la superficie de la partie habitable et de la partie privative.

Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot devra désormais mentionner la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ainsi que sa surface habitable. Les notions de « superficie de la partie privative » et de « surface habitable » seront définies par décret en Conseil d’Etat. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de la superficie de la partie privative.

Si la surface réelle de la partie privative est inférieure de plus de 5% à celle indiquée dans l’acte, l’acquéreur peut prétendre à une diminution du prix. Ces mesures ne s’appliquent pas à l’absence de mention de la surface habitable ou à l’indication d’une surface habitable erronée

Cette disposition sera applicable aux promesses de vente ou d'achat et aux actes authentiques de vente d'un lot ou d'une fraction de lot de copropriété conclus au plus tôt trois mois après la promulgation de la loi, soit à partir du 26 juin 2014.

Publicité lors de la vente d’un lot de copropriété

Les annonces immobilières relatives à la vente de lot d’un immeuble bâti doivent mentionner dès à présent :

• que le bien est situé dans une copropriété ;
• le nombre de lots ;
• le montant moyen annuel de la quote-part, à la charge du vendeur, du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes définies à l'article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
• le cas échéant, la nomination d'un administrateur provisoire ou d'un mandataire ad hoc ou l’existence de mesures de sauvegarde (CCH : L.615-6).

Rédaction de la promesse de vente

La loi ALUR complète le nouveau chapitre VII du code de la construction et de l'habitation (CCH) par un titre II « Information des acquéreurs » et un Chapitre unique : « Dispositions particulières relatives à la vente d'un immeuble soumis au statut de la copropriété », article L. 721-2 du CCH.

Lors de la vente d'un lot ou d'une fraction de lot ou de cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d'un immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation et soumis au statut de la copropriété, une dizaine de documents en plus du dossier de diagnostic technique sont désormais annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente :

1° - Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble

- La fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée. Ce nouveau document, mis à disposition des copropriétaires, regroupe les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et son bâti. Le contenu de la fiche synthétique sera fixé par décret. L’obligation d’établir et de mettre à disposition la fiche synthétique entrera en vigueur (art. 54 IV) au 1er janvier 2017 pour les syndicats de plus de deux cent lots, au 1er janvier 2018 pour les copropriétés moyennes (entre 200 et 50 lots) et pour les autres (moins de 50 lots) au 1er janvier 2019 ;

- Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;

- Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, si le copropriétaire vendeur en dispose ;

2° - Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur

- Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;

- Les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur ;

- L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;

- Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

Par exception, lorsque le syndicat de copropriétaires comporte moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, et que son budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15.000 Euros, il n'est pas nécessaire d’annexer à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente :

• Les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur ;
• L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.

3° - Le carnet d'entretien de l'immeuble.

4° - Une attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative et de la surface habitable de ce lot ou de cette fraction de lot.

5° - Une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. Un arrêté du ministre chargé du logement détermine le contenu de cette notice.

6° - Le diagnostic technique global (DTG) prévu à l'article L. 731-1 et le plan pluriannuel de travaux prévu à l'article L. 731-2.

La loi a prévu des mesures d’allègement, lorsque le règlement de copropriété, le carnet d'entretien et l'état descriptif de division n’auront pas été annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, l'acquéreur reconnaitra que le notaire ou le vendeur lui a remis.

En cas de vente publique, les documents sur l’organisation de la copropriété, le diagnostic technique global et, le cas échant, le plan pluriannuel de travaux (documents mentionnés aux 1° à 6°) doivent être annexés au cahier des charges.

Lorsque les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble, à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire et l’attestation de la superficie de la partie privative et de la surface habitable de ce lot ou de cette fraction de lot ne seront pas annexés, le délai de rétractation ou de réflexion ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents à l'acquéreur. Ainsi, le délai de rétractation de sept jours continue de courir aussi longtemps que toutes les pièces n’auront pas été notifiées ou remises en main propre.

Source : Loi ALUR : article 54, loi du 10 juillet 1965 : article 8-2 nouveau, 46 et CCH : L.721-1 à L.721-3 nouveaux.